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分配金未払いが続く今、私たちが学ぶべき不動産投資の真実

「安定した利回り」を謳い、個人投資家から莫大な資金を集めてきた不動産投資商品。その中でも特に知名度の高いサービスで、3か月にわたる分配金未払いの問題が報じられ、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産投資のリアルなリスクと、資産を守るために「安心できる不動産会社」をどう見極めるべきかを考えて行きたいと思います。

1. 露呈した「みんなで大家さん」問題から学ぶ3大リスク

テレビCMなどで広く知られていた商品で分配金が停止し、集団訴訟にまで発展している事態は、まさに「投資は自己責任」であることを痛感させます。

この事例で浮き彫りになった、特に注意すべき3つのリスクを再確認しましょう。

 リスク①：「元本・分配金保証」は存在しない

不動産特定共同事業法に基づく商品であっても、銀行預金のように元本が保証されているわけではありません。

 リスク②：流動性の罠に陥る（途中解約の難しさ）

不動産小口化商品は、原則として運用期間（例：5年、10年）が定められています。

 リスク③：運営会社への一任リスクと透明性の欠如

不動産の管理・運営はすべて事業者に委ねられます。投資家は、その企業の判断を信頼するしかありません。

2. 安心できる不動産会社を見極める3つのチェックポイント

安定した不動産投資を目指すには、何よりも「誰に運用を任せるか」が鍵となります。以下の3点を確認しましょう。

Check 1：運営会社の信頼性と経営基盤

会社の信頼性は、緊急事態が発生した際に投資家を守る「最後の砦」になります。

Check 2：投資スキームの透明性

「みんなで大家さん」のような匿名組合契約は、投資家が事業に口出しできない分、透明性が求められます。

• 資産の分別管理： 投資家から集めた資金が、運営会社の固有財産とは分別して管理されているか（信託銀行等を通じて適切に管理されているか）。
• 物件情報と鑑定評価： 投資対象の不動産が、第三者の不動産鑑定士によって適正に評価されているか。物件の所在地やテナント情報がどこまで詳しく開示されているか。

Check 3：出口戦略と中途解約の条件

ファンドを選ぶ際は、「もしもの時」を想定して契約内容を徹底的に確認しましょう。

• 流動性の条件： 運用期間だけでなく、中途解約の可否、およびその際の手数料や現金化にかかる期間を契約書で確認します。
• 償還実績： これまでに満期を迎えたファンドの償還（元本返還）が、遅延なく行われてきた実績があるか。新しい会社やファンドだけでなく、確実な実績があるかを重視しましょう。

最後に：投資の基本は「分散」と「余裕資金」

今回の問題は、不動産投資の仕組みそのものが悪いわけではなく、事業を運営する会社のリスクが顕在化したものです。リスクを抑える鉄則は変わりません。

1. 分散投資： 特定の会社やファンドに集中せず、複数の事業者の商品に資金を分ける。
2. 余裕資金： 最悪、全額を失っても生活に困らない資金で投資を行う。

高い利回りに惑わされず、まずは「守り」の視点から、信頼できるパートナー（運営会社）選びを徹底しましょう。

不動産投資は1棟賃貸、1棟戸建て、民泊、戸建てホテル、店舗事務所、ＲＥＩＴなど様々です。その中から自分にあった投資と分散投資を心がけて、安心した不動産投資を行いたいですね。

今回は以上です。ありがとうございました。