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2017年6月26日営業

不動産物件調査「2項道路（にこうどうろ）」

皆さんこんにちは、企画営業部 LITACIN担当喜久里です。

梅雨も明け、夏本番ですね。平年より１日早く、去年より６日遅い梅雨明けだったそうです。水分や塩分などをしっかり補給しながら、熱中症対策も万全に心がけていきましょう。

さて今回は、現在取り扱わせていただいている中古戸建の物件調査の中で、土地に接している道路(前面道路)が「２項道路」ということで、家主様および購入予定者へ説明を行いましたので、それを踏まえ、２項道路について書きたいと思います。

まず大前提として、建築物を建てる場合は「建築基準法上の道路」に２m以上接していなければならない（接道義務）と建築基準法第４３条に定められています。

この「建築基準法上の道路」とは、建築基準法第４２条に定められた、道幅が４m以上の国道や県・市町村道のことで、都市計画事業や区画整理事業によって作られた道路も含まれます。なぜ４m以上なのか、それは、消防車や救急車などの緊急車両が入り込めないという事態を防ぐというのが大きな目的で、昭和２５年に定められました。

しかし実際は、建築基準法が定められる前から存在し、道幅が４ｍに満たない道路も多数あります。そのような道路は建築基準法上の道路として認められず、家を建てたり建替えたりすることが許されない、となってしまうと、古くからの街並みで住宅が密集している場所にある土地や中古戸建などの物件は、道路幅が４ｍ未満の為、新しく家が建てられない(再建築不可）となってしまい、その物件は資産価値が大きく下がってしまいます。

そのような場合の救済措置として建築基準法第４２条２項で、「４ｍに満たない道路であっても、道路の中心線から２ｍずつ後退（セットバック）したところを道路の境界線とみなし、４ｍの道路幅を将来的に確保できるようにすれば、家を建てることができる」と規定しています。この道路の事を「２項道路」または「みなし道路」と言います。

文字で書いただけでは分かりにくいと思いますので、図で表すと下記のようになります↓

図のように、新しく建物を建てる場合は道路の中心線から２ｍセットバックすることで接道義務を満たすことが出来ます。セットバックした部分の敷地は、自分の土地ではあるのですが、道路として扱われるため、建築物はもちろん、塀や門なども作ることは出来ませんし、建ぺい率や容積率を計算する場合の建築確認上の敷地面積からも除外されてしまいます。

しかし、セットバックによって土地の有効面積は減ってしまっても、それによってその土地が再建築不可でなくなり、資産価値が上がることになるため、デメリットよりはメリットが大きいということになります。また、役所などに申請すれば、セットバックしている部分の固定資産税も非課税とすることもできますので、一度関係窓口に相談してみるのもいいのではないでしょうか。

セットバックが進んでいくことにより、過去には狭い道しかなかった住宅密集地も、少しずつ道が広がっていき、何十年か先には快適な道路環境が出来上がって行くのでしょうね。不動産仲介業という仕事も、皆さんのすごしやすい街づくりに微力ながら貢献しているんだなあと改めて感じさせて頂きました。