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2026年10月30日リタシン不動産

沖縄県でも10月1日からスタート！「盛土（もりど）規制法」の基本と注意点

皆さんこんにちは！不動産事業部「リタシン不動産」喜久里です

最近朝夕が涼しくなってきて、少しずつ秋めいてきましたね。
過ごしやすい時期になってきましたが季節の変わり目は体調を崩しやすいですし、
那覇市内では以前としてインフルエンザが猛威を振るっているようですので、帰宅後のうがい・手洗いは徹底していきましょう。

さて今回は、日頃お客様から「土地を売りたい」「家を建てるために土地を買いたい」
「持っている土地を駐車場や資材置き場にしたい」といったご相談をよくいただくのですが、
そうした土地の売買や工事の話で、最近特に重要になっているものの中に
「盛土規制法（もりどきせいほう）」という法律がありますので、そのことについて書いていきたいと思います。

全国で順次運用が始まっていた「盛土規制法」は、沖縄県内でも2026年10月1日より正式に指定・運用開始となりました。

「難しそうな法律の話はちょっと……」と思われるかもしれませんが、実は土地を持っている方全員、そしてこれから土地を買う方全員に直接関わる大切なルールです。

今回は、難しい法律用語をできるだけ使わず、不動産営業の視点から分かりやすく解説します！

そもそも「盛土規制法」ってどんな法律？

ざっくり言うと、「危険な土盛りや穴掘りをして、大雨などで崩れたら危ないから、しっかり安全チェックを受けなさい」という全国共通のルールです。

数年前に起きた熱海市の痛ましい土石流災害をきっかけに作られた法律で、目的は「土砂崩れからみんなの命を守ること」にあります。

ここが昔と大きく変わった！

山奥や農地もぜんぶ対象

昔は主に「住宅地」が中心でしたが、今は山林や畑、人の住む場所へ土砂が流れ込む恐れがある場所まで幅広く対象になっています。
建物を建てない工事も対象

家を建てるための宅地造成だけでなく、「一時的に土を山積みにする」「平らにして資材置き場にする」といった工事も対象です。
ルール違反には厳しい罰則

無許可で工事をしたり、危険な状態を放置したりすると、個人だけでなく業者にも非常に重い罰金などが科されます。

不動産営業から見て「絶対に知っておいてほしい3つのこと」

土地を「売る人」「買う人」「持っている人」、それぞれに直結するポイントは次の3点です。

① 工事をする前に「許可」が必要になるケースが増えた

自分の土地だからといって、自由に土を入れて高くしたり、斜面を削って平らにしたりはできません。

土を1メートル以上盛る（一定の面積要件があります）
斜面を2メートル以上削るといった工事をする場合、あらかじめ役所の許可や届出が必要になります。
「ちょっと土地を平らにして車を止めようと思っただけなのに、手続きが必要だった！」というケースが実際に起こるかもしれません。

② 「今の土地の持ち主」に安全管理の責任がある

「昔の持ち主が勝手に土を盛った」「以前の工事会社がやった」という場合でも、土砂崩れの危険があれば、現在の所有者に安全対策の責任が発生します。

古くなってヒビが入った擁壁（コンクリートの壁）や、崩れそうな土手がある土地をお持ちの方は、行政から「補修してください」と指導を受ける可能性があります。

③ 売るとき・買うときの費用や価格に影響する

買う人： 買った後に「土を盛る許可が必要で工事費用が数十万円〜百万円単位で余計にかかる」と分かったら大変です。
売る人： 安全基準を満たしていない崖や古い擁壁があると、値引きの対象になったり、買い手がつきにくくなったりします。

現場でよくある失敗・トラブル例

ケースA：相続した斜面の土地を平らにして駐車場にしようとした

⇒ 「土を入れて平らにするだけ」のつもりが、基準を超える盛土になり、許可申請と頑丈な擁壁工事で想定外の費用がかかってしまった。
ケースB：擁壁付きの土地を売ろうとした

⇒ 現地調査をしたところ、古い擁壁の安全性が証明できず、買主側から擁壁やり直しの費用分として大幅な価格交渉が入った。

こうしたトラブルは、「事前に知って確認していたかどうか」だけで防ぐことができます。