平成29年度 実務研修会
皆さんこんにちは、企画営業部 LITACIN担当 喜久里です。
暦の上では「立秋」・「処暑」も過ぎ、秋に向かっているはずなのですが、まだまだ厳しい暑さが続いていますね。引き続き、熱中症対策を万全にし、体調管理に努めていきましょう。
さて、少し前のことになりますが、8月15日(火)に沖縄県宅建業協会が主催する「平成29年度 実務研修会」が開催され、勉強の為参加してきましたので、今回はそのことについて書きたいと思います。
去年から年に一回の開催になっており、去年同様、浦添のてだこホール 大ホールにて行われたのですが、今回も多くの方々が参加していました。
内容としては、
●返還予定のある駐留軍用地等内の土地買取について
沖縄県の企画部企画調整課の職員の方により、返還予定のある軍用地等を市町村・県などに売却を希望する場合の「申出」についてや、民間へ売却する場合の事前「届出」の必要性についての説明がありました。
●事例発表(売買事例)
①外国居住者から土地を購入したときの源泉徴収について
日本国内に居住していない(非居住者)売主との売買で、後日買主に源泉徴収の納税義務が発生したというトラブル事例から、取引の際には売主およびその代理人に対しての本人確認に加えて、非居住者でないかどうかの確認を登記簿・印鑑証明書などでしっかり行うことの重要性を確認しました。
②民泊目的売買について
民泊事業を行いたいという買主に対して、仲介業者が民泊事業の許可を受ける為の法令や設備機器の調査及び報告が不十分だったというトラブル事例から、不動産取引における重要事項説明のなかで、民泊にかかわるすべての法令を調査すべきとはいえないものの、買主からの具体的な調査依頼内容に関しては調査すべきであり、説明内容を重要事項説明書に明示したり、契約時に、買主側で行うべき許可手続きや調査が行われたのちに事業許可がおりなかったとしても売主及び仲介業者へ責任を追及しないという特約を付けることが重要であるということを勉強しました。
●事例発表(賃貸事例)
①定期建物賃貸借契約の終了と明渡しについて
問題がある入居者を契約終了を理由に退去させる場合でも、あくまで契約は建物のオーナーと入居者なので、管理会社(仲介業者)はライフラインを止めたり、室内へ入ったりということはできず、オーナーが法的手続きをする際のつなぎ役となるべきであるという事例発表でした。
②物件賃借人不在時の水道料金の支払い義務について
部屋を借りていたが、数か月間不在だったため、水道料金の基本料を支払わないという入居者とのトラブル事例から、水道の基本料金は未使用の場合でも支払い義務があることなど、お客様との共通認識を契約時にしっかり説明および書面に明示する重要性を確認しました。
③入居後の室内カビ発生の責任が誰にあるのかについて
施工内容および設備の不具合・欠陥がないことを調査・確認できた場合は、入居後のカビ発生などの責任は、入居者による善管注意義務違反(善良なる管理者としての注意義務違反)と判断することができるため、修繕費用に関しては入居者へ請求することは可能であるというトラブル事例でした。
④入居者死亡により保証委託契約が終了した場合の家賃回収や原状回復について
建物の賃貸借契約に付随する保証委託契約について、入居者(契約者)が死亡した場合、民法などに基づき、賃貸借契約は相続人が継承するが、保証委託契約は必ずしもそうとは言えない為、契約内容をしっかり確認する必要があり、内容によっては保証委託契約に基づく家賃回収や原状回復費用の請求ができないケースもあるということを勉強しました。
以上の内容を、それぞれ実際に取引に関わった業者からの発表の中で、弁護士の先生の見解も交えながら、ひとつひとつしっかり学ばせて頂きました。
出来るだけ簡潔に書いたつもりですが、それでも長文になってしまいました。申し訳ありません。
事例発表のあとの質疑応答も、熱を帯びたものもあり、参加している皆さんの意識の高さも感じることができ、とても有意義な時間を過ごすことができた研修会でした。
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